房东为了避税，谎称房客是自己家亲戚，表面上签一份免租金的协议，私底下又签一份真正的协议，这是目前房屋租赁市场比较流行的做法。不过，前天国家税务总局网站上贴出一个通知，称以后出租方如果免租，将按照房产原值征收房产税。□今报记者 朱国艳/文 沈翔/图
    虚假免租协议成了房东避税“武器”
“房租每个月800元，如果有人问你租金的问题，你就说你是我家亲戚，房子是免费住的。”最近，郑州市民王女士刚刚搬进在紫荆山路上某小区租来的房子时，房东就这么对她说。
    房东的目的很简单，他担心税务部门让他交房屋租赁税，所以事先和王女士打好招呼，实现避税的目的。
    据郑州市地税局相关工作人员介绍，按照规定，房屋出租人应缴纳的房屋租赁税包括营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税。
    郑州征收房屋租赁税分两种情况
    目前，郑州市房屋租赁税按照出租房用途不同分为居住和商用两个纳税标准。
    如果房东将房子租给他人居住，要按5%的综合税率缴税。比如每个月收房客900元的房租，就需要缴纳45元的房屋租赁税。
    如果房东将房子租给他人经商，需要缴纳的租赁税包括：5%的营业税，12%的房产税，0.5%的城市维护建设税和教育费附加，以及依法减除规定税费后按20%税率计征的个人所得税。比如每个月收取房客1000元的房租，房东应缴纳的税款为1000元×17.5%+（1000元-1000元 ×17.5%　）×20%=340元。

    关于房屋租赁税，最近几年郑州管得越来越严，税务部门出于堵塞税收漏洞、促进税收收入的考虑，渐渐和当地村委会、社区、房管部门等联合起来，试图建立一个健全的监管网络，将所有的房东都纳入其中。比如有的县市一旦发现虚报、瞒报租赁收入的行政事业单位，会直接通过财政部门从该单位的财政账户中扣钱。

    在如此“严防死守”的氛围下，房东们也想出了应对的招数：和房客签订虚假的免租协议，以此来避税。
新规对商用出租房影响较大
    显然，国家税务总局已经意识到这种情况的普遍性，在前天发出的通知中明确指出，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

    对于这项政策，郑州市地税部门的不少工作人员都持肯定态度，因为房东们有意避税是让他们长期头疼的问题。“最普遍的现象是房东明明收了3年的房租，却称第一年是免租的。”郑州市二七区地税局税法专家王国娜说，“遇到这种情况，我们就把这个房东收到的所有房租平摊到每一年来征税。”

    而房东们的招数也随之升级，改成与房客签订“无租金使用”协议，称房租全免，房客定期给其一部分固定收益就行。王国娜说：“什么叫固定收益？说白了，还是变相的房租。”

    在和房东们长期“斗智斗勇”的过程中，税务部门一直缺乏法律法规的指导，很多税务人员对如此避税的房东头疼不已，只能见机行事。而这次国家税务总局出台的通知，让不少基层税务人员感觉有了“主心骨”。据了解，所谓按照房产原值来征收房产税，具体来讲就是按照房产原值的70%×1.2%来收房产税。

    通知对于将房子出租给别人商用的房东影响较大，对于将房子出租给他人居住的房东影响并不大，因为目前郑州对于“房东将房子出租给他人居住”还是按照5%的综合税率来征税。

    房客们认为，不管结局如何，房东总会把多出来的成本转嫁到他们身上，有些房东甚至明白地告诉房客：“谁租我的房子，就要负担房屋租赁税。”

地价要计入房产原值征收房产税

    此外，通知还明确指出，地价要计入房产原值征收房产税，这也是首次作出明确规定。
    最近几年，地价飙升，地王频现，地价纪录不断被刷新。

    比如，2004年时，郑州地王的纪录还是 5.91亿元拿下431.2亩土地的土地使用权，平均每亩约137万元。到了2009年，纪录已经刷新为每亩地拍出690.43万元的价格。而到了2010年，郑州市甚至出现了商住房用地每亩拿地价格突破千万元大关的现象。

    尽管地价昂贵，但企业会计在计算房产原值时，往往将地价撇开。本次通知十分明确地指出，房产原值应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。“其实，这次通知发出后，受影响最大的还是出租大户，比如一些行政事业单位和企业。”郑州市地税部门的工作人员说，“他们缴纳的房产税会大大增加。”